生活下院图书馆简报· 官方· 10/9 17:56

英格兰《Renters’ Rights Act 2025》分三阶段实施租客权利改革

Renters’ reform in England: What’s happening and when?

下院图书馆简报梳理了英格兰《Renters’ Rights Act 2025》的实施时间表。该法已于2025年10月27日获御准，2026年5月1日起新旧私租约都转为无固定期限的周期性租约，Section 21 无过错驱逐被废除，租金上涨、预付租金、竞价租房、养宠和歧视条款也同步生效。

对华人意味着什么

英格兰私租房东和租客受《Renters’ Rights Act 2025》影响，2026年5月1日起新租约规则已生效，部分标准要求将分阶段落实到2035年。

全文翻译

英格兰的私人租赁部门

私人租赁部门上一次大幅改革是在 20 世纪 80 年代末。自那以后，该部门显著增长; 2024/25 年有 470 万户家庭（约 1100 万人）从私人房东手中租住其住房。如今，该部门已成为第二大居住形式，占所有家庭的 19%。除寻求灵活性的年轻专业人士和学生外，更多租户，尤其是家庭和老年人，也依赖该部门获得稳定住房。

英格兰有约 230 万名私人房东。2024 年英格兰私人房东调查发现，45% 的房东各自拥有一处出租房产（占租约的 21%），而 17% 的房东各自拥有五处或以上房产（占租约的 49%）。

为什么需要改革？

该部门存在的问题已被广泛承认，包括：

租户的居住保障有限。住房不稳定可能对人们的身体和心理健康、财务状况、就业前景，以及在当地社区建立支持网络的能力产生负面影响。

私人租赁部门中不符合住房标准的房产比例高于其他居住形式。

英格兰的私人房东没有义务加入申诉解决机制（用于解决房东与租户之间的纠纷）。租户往往只能与房东协商，并通过法院维护自己的权利。对于租户和房东而言，法院程序都可能成本高昂且耗时。

房东反映，在租户有反社会行为或不支付租金时收回房产存在问题，并且在获取信息和支持以了解该部门法律和法规方面也有困难。

有证据表明，一些地方政府并未有效且一致地执行有关私人租赁部门的规则。缺乏关于该部门的可靠数据和信息，被认为是有效执法行动的一大障碍。

2025 年《租客权利法》

《租客权利法》2025于 2025 年 10 月 27 日获得御准。该法落实了工党 2024 年竞选纲领中关于改革英格兰私人租赁部门监管方式、并赋予租住者更多权利和保护的承诺。

该法的许多条款与 2019 年保守党政府的《租客（改革）法案》相同。该法案在 2024 年 7 月大选前议会解散时未能通过。

该法将做什么？

该法包括以下条款：

改革租赁关系

废除保证短期租赁，以及1988 年《住房法》第 21 条下的“无过错”驱逐。取而代之的是，私人租赁部门的租赁将成为无固定终止日期的保证周期租赁。这为租户提供了更多保障，租户在结束租约时需要提前两个月通知。（注：在 2026 年 5 月 1 日之前签订租约的租户，如果租约协议中规定了更短的通知期，可能只需少于两个月的通知）。

在必要时改革并扩大房东可用于收回房产的合法理由（收房理由），同时确保为租户提供适当保障。房东若要使用任何理由，必须向租户发出所需的通知期，并且可能需要在法庭上证明其驱逐理由符合相关法律要求。

加强租户权利

将涨租限制为每年不超过一次，要求房东送达法定涨租通知，并至少提前两个月通知。租户可以通过初级审裁处（房产庭）对高于市场水平的租金上涨提出挑战。（政府的意图是，将来对租金上涨挑战作出裁定的职责将移交给英国税务海关总署估价办公室。）

禁止房东和中介在租户签署租房协议之前要求预付租金，并且在协议签署后，不得要求支付超过一个月的租金作为房屋起租前的款项。

禁止“竞价租房”做法。房东和中介不得邀请、鼓励或接受高于其房产公布要价租金的出价。

赋予租户请求饲养宠物的权利，房东必须予以考虑，且不得无理拒绝。

将房东在出租房产时歧视领取福利或有子女的潜在租户定为违法。

建立房东申诉救济机制

为私人租赁领域设立新的申诉专员服务，所有私人房东都将被要求加入。该服务将就租户对房东的投诉提供公平、公正且具有约束力的解决方案。它将能够责令房东致歉、提供信息、采取补救措施，和/或支付赔偿。

建立私人租赁领域数据库

Create a new private rented sector database to bring together important information for landlords, tenants and local authorities. This will enable:
- 让租户在签订新租约时以及整个租期内获取重要信息，以帮助他们作出选择
- 让房东了解其法律义务并证明自己合规
- 让地方议会把执法行动集中在最需要的地方

为房屋状况建立法定标准

向私人租赁领域引入适宜居住住房标准，并赋予地方政府执行该标准的权力。该法案还将把阿瓦布法适用于该领域，这意味着如果住宅存在严重隐患，房东将有一段既定时间表来确保其安全，租户也将能够对不安全状况提出挑战。

扩大执法权力

Expand rent repayment orders (court orders requiring a landlord to repay rent to their tenant), including by:
- 将其扩展到新的违法行为
- 将最高罚款额加倍
- 确保屡次违法者必须支付最高罚款

通过扩大民事处罚、引入一揽子调查权力，并增加要求各主管部门报告执法活动的新规定，加强地方政府的执法。

政府的《租客权利法指南》（2025年11月）提供了更详细的信息。

该法案何时生效？

尽管该法案已经获得王室御准，但许多条款在生效前还需要就细节进一步咨询，并且需要附属立法。

政府将分三个阶段实施该法案：

第一阶段

从 2025年12月27日起，地方当局拥有了新的权力，可以调查私人房东或中介是否违反了某些法律。这包括检查房产、要求提供文件以及获取第三方数据的权力。政府已发布关于新调查权力的地方当局指南（2025年11月）。

适用于新旧租约的新租赁制度于 2026年5月1日生效。自该日起，私营租赁部门的保证短期租约已转换为无终止日期的保证定期租约，第21条驱逐已被废除，改革后的收回房屋事由开始适用。

房东不必更改或重新签发现有的书面租约。相反，他们必须向租客提供一份政府“信息说明”，解释新的租赁规则。对于在 2026年5月1日或之后开始的新租约，房东必须向租客提供有关租约主要条款的书面信息。

在 2026年5月1日，关于租金上涨、预付租金、竞标租金、养宠物和歧视的法案条款也开始生效，同时生效的还有加强地方当局执法的措施，例如提高金钱罚款，以及租金偿还令。

租赁改革将于 2027年10月起适用于社会住房的保证租约。

第二阶段

私营租赁部门的新数据库将于 2026年12月15日上线，最初在西米德兰兹地区运行，然后在接下来的 12 个月内推广到其他地区。房东将有三个月时间将其房产登记到该数据库中。所有在英格兰实际出租房产的房东都需要在 2027年11月14日前完成登记。MHCLG 关于私人房东使用“登记您的出租房产服务”的指南提供了更多信息。

政府将于稍后公布公众可在该数据库上获取的信息清单，这将兼顾房东的隐私顾虑和租客做出租房决定时需要获得充分信息的需求。

新的申诉专员服务将在数据库之后实施。作为第一步，政府已在法规中说明了该服务可据以设计的框架。政府预计该新服务将于 2028年准备就绪。

第三阶段

第三阶段将重点提高私营租赁部门的标准。

私人房东将被要求确保其房产达到：

EPC C 级能效评级（或持有有效豁免），截至 2030年10月1日；以及

到 2035年达到体面住房标准。

政府已审查住房健康与安全评级系统，以使专家更高效、更便捷地使用，并让房东和租客更容易理解。政府还在就将阿瓦布法适用于私营租赁部门进行咨询。咨询将于 2026年12月18日截止。

政府的《租客权利法 2025：实施路线图》（2025年11月）提供了更详细的时间表信息，包括所需的次级立法。

为实施做准备

为实施做准备，政府已经：

已向地方政府拨款 £60 million，并发布了地方政府指南，帮助他们履行该法案赋予的新职责。

发布了房东和中介指南以及租客指南，帮助他们为租赁（第 1 阶段）改革做好准备。

开展了一项宣传活动，确保房东和租客都了解这些改革。

增加了对Shelter 的专家住房咨询热线的资金支持，供帮助客户处理住房案件的专业人士和志愿者使用，并继续为住房失去预防咨询服务提供资金。

为法院和审裁处额外提供资金，以处理这些改革可能带来的额外工作量，其中包括为郡法院新的端到端数字占有服务提供资金。

选区个案工作

建议希望进一步了解《租客权利法 2025》如何影响自身的选民阅读政府指南，并在必要时就其具体情况向具备相应资格的专业人士寻求建议。

像住房慈善机构Shelter 和Citizens Advice 这样的机构提供免费的独立建议。地方政府住房团队也可以提供住房建议和支持。

下议院图书馆有一份关于法律援助：去哪里寻求以及如何支付费用的简报。

任何有可能失去住房的人都可以通过政府的住房失去预防咨询服务获得免费的法律建议。