If I put my mum’s house into a trust, will I have to pay cap

第一段，关键问题与可能的税务后果 读者十五年前把母亲的房屋过户到自己名下，母亲仍在房内居住且问题中未提到支付全额市场租金。专家指出，这种情形可能触发遗产税（Inheritance Tax）中的“保留受益赠与”（gift with reservation of benefit）规则，如果赠与人继续受益，税务上该资产可能仍被视为在赠与人遗产内，从而影响遗产税计算。专家还提醒，许多人误以为过了七年赠与就自动不计入遗产，但前提是赠与人真正放弃了对该资产的受益权。 第二段，关于资本利得税的风险 由于房产目前登记在读者名下但并非其主要居所，将来若出售或部分转让（例如将三分之一份额分别转给两位兄弟姐妹），读者可能需就这些份额的增值缴纳资本利得税。即便受让方不支付对价，转让时仍可能产生税务负担。 第三段，信托与其他税务制度的考量 把房产放入信托并非简单的解决办法。信托自身有独立的税务规则和行政负担，迁移至信托可能带来新的复杂性而非消除现有问题。此外，专家提到还有一个较少人知的制度——pre-owned assets tax，某些继续受益的已赠资产可能受到该制度影响，是否适用需要依据具体情况判断。 第四段，下一步和建议 鉴于母亲目前健康并仍在世，专家认为尚有时间仔细评估安排。最佳做法是咨询专门处理私人客户（private client）事务的律师或税务顾问，让对方评估 HMRC 可能的认定、量化任何遗产税或资本利得税风险，并在此基础上决定是维持现状、撤销先前安排还是进行重组，以确保最终能尊重母亲遗嘱中的意愿并尽量减少不利税务后果。