Five forces turning Australia into a student housing hotspot

澳大利亚学生公寓市场在近两年吸引海外机构资本，形成明显的投资热潮。研究显示，2026 年上半年澳大利亚吸收了亚太地区 61% 的学生住宿资本，尽管其现有床位仅占 13%，且在 2026 年 1 月，新加坡 Centurion Accommodation REIT 以每床 471,000 美元收购悉尼 EPIISOD Macquarie Park，创下该类资产的高价记录。 五个结构性因素共同解释了这一转变。第一，主要西方国家对学生签证和入学名额的收紧将国际学生流量部分转向亚太，澳大利亚保持相对稳定的入境量，学生到校人数达到 295,000，较疫情前增长约 30%，并且学生来源正向南亚与东南亚多元化。第二，2025 年 12 月教育立法的变化将高校招生增长与学生住宿供给挂钩，大学若不提供足够床位将被限制招生配额，导致目前有约 41,300 个床位处于管道中（包括 19,800 个在建和 21,500 个获批规划）。 第三，澳大利亚在 PBSA 覆盖率上远落后于成熟市场，只有约 7% 的高校生住进 PBSA，现有运营床位约 128,600 个（校内 56,000、校外 73,000），JLL 预计到 2030 年前每年平均仍缺约 35,000 个床位，从而推动工作室型租金稳健上涨。第四，澳大利亚有九所大学跻身 QS 世界前 100，墨尔本和悉尼为全球顶级学生城市之一，名校集中带来持续且抗周期的住宿需求。 第五，买方谱系迅速成熟，列入 REIT、主权财富基金与全球资产管理机构，2025 年跨境投资占亚太学生住宿交易的三分之二，在澳大利亚的收购中外资占比达 74%。 对于投资方而言，以上条件创造了制度性和结构性的需求支撑；对于高校和地方市场，专用学生公寓的开发被视为缓解私人租赁市场压力的一种方式，因为每增加一个 PBSA 床位就减少了对私人租赁库存的竞争。文章列举的交易和数据表明，机构对澳大利亚 PBSA 的定价与预期已经发生实质性调整。